这是一些,被购房者误解的楼市真相
来源:中国经济网 | 作者:顺益兴四合院 | 发布时间: 2019-01-10 | 113 次浏览 | 分享到:

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梅里雪山脚下,看到沿途一路乞讨的藏族妇女,她一步一磕头,千里迢迢朝拜神山,把一生的积蓄献给神灵,以求心中的圣殿。


我们这些终日在城市以文明标榜的人,谁又能感觉自己比这个西藏妇女更幸福呢?


这是前段时间,在梅里雪山脚下写给我朋友的一段话。


我这位朋友,出生山村,是少见勤恳的人。在北京打拼多年后,一路逆袭成为职场精英。然而从2017年开始,用他的话来讲,就像是被老天爷连着抽了几个巴掌。


一开始是在北京买改善房,结果买在了3月,高位站岗,紧接着遇到股市下挫,这几年攒的钱深套其中,昨天又得知由于行业不景气,他所在公司倒闭,丢掉了工作。


要知道,人到中年,图的是安稳,上有老下有小,哪能经得起这样折腾。最后因为长期自责,每天在愤怒和焦虑中度日,得了抑郁症。


昨天打电话慰问了一番。


“别的暂且不说,当初买房这个事情是怎么想的?虽多年未见,也可以打电话问问我。”


“我每天都在看新闻,看楼市政策,一直感觉买房是件很简单的事儿,当初身边的人都在买,老婆一催,就赶着上车了。”


只能说,人类一切的愤怒源于无能,同理,人类一切的焦虑源于无知。


这样的人不少,大抵可以总结为缺乏「楼市观」,有些人关注楼市,为了买房研究了好几年,到头来还是没搞懂房子到底是什么东西,房子对自己的意义又是什么。你对房子的理解,你对政策的理解,你对这个市场所有参与者行为的理解,最终都会形成一条指引你方向的路。


接下来,笔者分享几条这些年最容易被误解的楼市真言,希望通过我的解释,能让你对楼市真相更接近一些。



 1、房子是用来住的,不是用来炒的


在读懂这句话之前,我们先来了解一下什么是「房子」。


自98年房改以来,在我们市场上真正实现自由交易的,其实统称为商品房,而商品房的本质就是商品,和黄金、钻石、大蒜、土豆是一样的。


再往下追溯,商品又是资源,资源天生带有稀缺性,稀缺就有争夺,争夺就会创造出投资和投机行为,这个逻辑大家一定要明白。


所以,我们的房子真正值钱的并不是那个钢筋水泥壳,而是房产下面土地带来的资源。


例如你住在北京西城区这片土地上,就能享受到中国最好的教育、医疗或者社会地位等等,而这些资源是政府拿着全国纳税人的钱进行持续投入,持续配套建设,各大型国企持续进驻后的结果。


所以我们把这句话拆分为三个逻辑。


第一,房子是用来居住;(这句话是对的,闲置就是占坑,纯属资源浪费,这种做法应该完全制止,非常建议收取高额的空置税)


第二,房子不是用来炒的;(这个要看是什么房,商品房天然带有投资属性,本就带有炒的成分,但是人才保障房、公租房、共有产权房这类房子绝对不能炒,它实现的是社会居民基础保障功能)


第三,房子是用来投资;(纵观全世界任何一个国家,房子都是抗击通胀的优质资产,之前买房的人到后来赚了钱,其实不是这样,只不过把这些年被通胀掠夺的财富转移到了房产价值上了而已。况且如果没有人投资,大家买了房子都用于自住,那城市新进入的打工者去哪儿租赁住房呢?)


所以总结为一句话,房地产基本的居住属性无法改变,房地产投资属性将长期存在。


这些年,你会发现一个很明显的楼市现象,房价不涨房租涨,房租不涨房价涨,总是有一块会弥补投资收益。


“居者有其屋”的实现方式也并不是把房价降低,让所有人能买得起房,而是通过建立长效机制,建立更多的保障房给大家住。


这一点我特别欣赏新加坡的住房制度:拥有强大的保障房市场和小众的商品房市场,两者分轨割裂。保障房保障了老百姓的基础住房问题,而商品房是富人的游戏,有钱随便炒,炒来炒去也不会影响到其他人的生活。


今天的中国,长效机制还没有建立起来,商品房则是过分炒作的状态,很多人在时代发展中以此窃取了更多的投机成果,非公平地拉开了贫富差距,这也是当下年轻人为什么对房价愤愤不平的原因。



 2、刚需什么时候买房都合适


实际上,刚需是一个很模糊的概念。因为买得起就买,买不起就不买,这个世界上没有非买不可的商品,所以在房子这个商品面前,就没什么刚需不刚需的界限了。


我认为只有在楼市下跌中还在买房的人才能算得上是刚需,明明不知道房子会降价多少,底部在何时,还必须上车买房的,那肯定是以自住为目的的刚需。


在房价上涨阶段,各种各样的需求都成了刚需。有人儿子才2岁,害怕未来买不起,就想着在市中心买一套学区房;有的人手上有闲钱,看到别人都在买,心里痒痒自己也买一套;有的人看到了心仪的房子,奉若至宝,砸锅卖铁也要买。这些人算不算刚需呢?他们只能算是伪刚需。


在中国,房子被赋予了太多的概念,城市居民、户籍、学位、医疗保障、升值保障、乃至养老。为了抢占这些社会资源,就必须拿出三代人的心血,去买那些钢筋水泥建造的空中楼阁。


有限的城市资源如果以房子为社会阶层划分的话,不得不说,我们社会文明还处于初级阶段。


正因为房子被赋予太多意义,在楼市上涨的预期下,老百姓出现了买房的群羊效应,各种各样的伪刚需一夜之间变成刚需,将所有房子吃的一干二净,这时候反而那些没地方住的刚需被排挤到边缘角落,望着茫茫人海瑟瑟发抖。


任何商品价格都是有周期性的,大多数人的买卖都发生在错误的时间点,大部分人很容易被眼前的现象所蒙蔽,投资房产和投资股票是一个道理,真正赚钱的都是少数那些精准逃顶和抄底的人。


目前真正的刚性需求还没有完全释放完,但也正在处于衰减阶段。人口红利的缺失,城镇化的艰难,可以预见的是,未来房子的空置率远比2015年要高的多,而马云那句“8年以后,房子如葱”的预言,也将会在大部分城市得到应验。


中国的未来,和现在的日本一模一样。日本除了东京房价坚挺,再往下的地方都开始送房了。中国人口基数大,但也只能创造出三个国际标准的都市圈和多个以省会为中心的大都市,这就是我为什么不让大家在三四线投资房产的原因。


至于“刚需什么时候买房这句话”,真正的区别在于是纯刚需还是伪刚需。纯刚需就是必须马上要住房的,下个月不买房,结不了婚的,下个月不买房,孩子上不了学的,这些才是纯正的购房需求。


而伪刚需大部分是处在“买涨不买跌”的错误思想中,“什么时候都可以买”这句话造成的损失不言而喻。



 3、调控政策是为了降房价的


很多人对房地产调控政策非常敏感,敏感到只要官方政策发布政策就出一身冷汗。单纯地认为,“遏制房价上涨,房价要会跌,降准释放货币流动性,房价就要涨”,其实这些都是片面的。


自房地产市场建立以来,出台调控政策的目的只有一个:为了防范金融风险,控制房价过快大幅上涨,真正意图是将房价控制在合理的上涨幅度,而不是要打压房地产市场。


为什么2017-2018年要连续出台几百上千条措施调控房价呢,利率一升再升最后是限制了谁的购买需求?是收入偏低的人群,有钱人买房根本不需要贷款。所以这类调控政策影响的只是刚需和炒房客。


过去数十次调控,没有一次是为了让房价下跌的,只要“不涨的那么快”就算达到了目的。


先把房价摁住几年,让居民收入和社会财富赶上来,然后做实今天的房价。今天的房价当然偏高,但是过几年,等人们都攒足了首付,房价有了支撑,有人卖房有人买房,房价自然就跌不下去了,中国楼市房价“大涨小跌”就是这么来的。


其实房价最好的状态是缓涨,配合着居民财富,配合着货币通胀,但是每次又因为买涨不买跌爆发了群羊效应和楼市大萧条,所以说,调控真是一门艺术。


这次大调控之后,我们也看到的调控的结果:


1.能降价的房子,普通白领依旧买不起,或者买了根本没法住。

2.普通白领买得起又好住的房子,肯定不会降价,甚至会缓慢上涨。



 4、房地产把实体经济毁了


现在的房地产市场发展的不太好,这个不太好,是因为参与者并没有很好的认识到它的用处。


开发商不以造好房子为荣,居民不以好的居住体验为荣,地方不以保障居民可持续发展为荣,一切都落到了房子的增值身上。


所以这样导致的结果是,房地产过分发展金融属性,负面效果日益严重。结果到今天,所有人又把罪恶归到了房地产头上:因为房地产,把实体经济毁灭了。


殊不知,房地产也属于实体经济。


从下游来说,搬一次新家起码也得需要购买一套家具、一套家电,甚至做一次大的装修;从上游来说,钢铁、水泥、机械等行业无一不受到房地产的影响。


上下游带来的产业解决了多少社会就业问题,这些传统行业都属于制造业,而且还有大量的中介服务机构和人员,还有依靠给新房做装修设计的人员、施工人员,还有广大进城打工的农民工兄弟,大多数也是去搞工程建设了。


他们为城市创造的财富,又用来建设地铁、公园、广场、办公大楼等等,办公大楼招商发展,才能推动实体经济的增长。


一个产业过度投资会产生泡沫,一个产品过度炒作也会产生泡沫,前几年钢铁行业过度投资以至于现在产能过剩,钢材价格在炒作后也大幅度跌落。


任何一个产业都存在「投资扩张,取得收益,再扩张」的过程,这个过程最后形成的市场最终决定了这个行业的方向。


不得不承认,中国最近十几年的经济突飞猛进,与政府引导房地产发展壮大是分不开的,其带动了相关行业的整体发展,但问题是我们集中全力发展了房地产,而忽略了其他行业的进步,对房地产的过度投资,也抽干了其他行业的养分。


很多人怪房地产,这就好比有一片富饶待开发的丛林,规则是每年让你开采一点可以开发100年,然而人们却花10年时间把丛林开发得毛都不剩。


最后丛林被毁,引来了泥石流,生灵涂炭,人们反而又怪丛林没有抵挡住泥石流。到底该怪谁呢?


不得否认的是,未来房地产业仍然是中国经济发展不可或缺的关键引擎,但与之配套的一定是高科技产业兴起和制造业升级的结果,否则这股泥石流将成为最大的灾难。



 5、房地产税是降房价的利器


房地产税是今后几年房地产发展的一个重要因素,但很多刚需却把它当作房价下跌的一个利器。


寄希望于此,只能说是抱有幻想。


准确得来说,房地产税并不是为了控制房价的,而是保证房价横盘之后,房地产进入存量房市场之后,地方有一个更好的财政收入手段而已。


首先房地产税必将是一种地方税,也只有成为地方税才具有操作的可行性。因为全国范围内房地产发展是极不均衡的,作为地方税种的房地产税全面收取或统一收取都不现实,也无法操作。


大概率会模仿目前「因城施策」的手段,让地方根据本区域的房地产发展状况,采取灵活多样的税收方式,地方政府才有可能积极征收。


按照我对税收的理解,我认为,前期地方财政投入多,收入高、房价高的地方收取的利率高,收入低急需发展的地方则可以少收取或不收取,因为只有这样才能达到税收公平,既不伤害刚需,又可均衡发展。


对于跨区域多套房的居民,只要在急需要发展的区域,无论多少套都可以不收或少收。只有这样,房地产税在收取过程中的起征标准,多套征收认定等等难题,都可以通过税率的变化进行完善调整。


中央只需根据各地方发展情况给出税率范围即可,具体实施由地方解决。地方根据本地人口情况,城市发展情况评估出卖地收益和税收收益哪一种更有益于城市发展即可。


所以今后几年房地产税肯定是要推出的,而且会成为地方政府增财政收入的主要手段。那么房地产税推出后,房价一定下跌吗?这还真不一定。


既然你收入高,你想住在前期财政投入多,城市配套齐全的核心繁华区域,那你就多交点税。既然你是穷人,那你就住在不收税或收税少的城市偏远区域。如果你有钱,在城市偏远区域买了很多房子,你为城市的发展做出了贡献,当然可以减税了。


所以我认为,房地产税会成为缩小贫富差距,调节城市发展的有效手段。


房地产税和政府卖地收入本不冲突,收了房地产税政府就不能卖地了,这种想法很幼稚。城市要发展,政府卖地获取发展资金,投入公共建设,建立居民公共设施,这条发展路径任何政府都不可能放弃。


房地产税只能是一种调节税而已,调节各区域房地产均衡发展,调节城市不同区域的发展,调节各阶层居民整体收入差距。


那这种调节税会造成房价的下跌吗?


不收税的区域居民没有持有成本,没有下跌动力;收税高的区域学校医院超市配套齐全,需求大,想跌也难。你在新疆住,一定要去上海买房,那你就承担高税收吧。你不想承担高税收,那就找个税少的地方住。


所以房地产税按人均面积收都是不可行的,我在偏远地区买了多套房,为这个区域的发展作奉献,怎么也要免税吧,什么异地多套,人居面积的难题在差别税率下都会不攻自破。


最后再说几句。


楼市为什么值得研究,是因为这是一个「看山不是山,看水不是水」的地方,严重的信息差让很多购房者迷失于谎言之中,成为了随风摇摆的韭菜。若想看得清前方的路,一定要记住一句话:


任何事情的真相,一定是结果而不是开始或者过程。



房地产暴利时代远去:不过度悲观 亦无须过度乐观
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