土地使用权是指使用人根据国家法律、文件、合同规定，在法律允许的范围内，对国家和集体所有的土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。土地使用权分国有土地使用权和集体土地使用权。

土地所有权是土地所有制在法律上的体现，是土地所有者依法对土地实行占有、使用、收益和依照法律做出处分并排除他人干涉的权利，土地所有权分国有土地所有权和集体土地所有权。

1.办理权属审查告知书；

2.

A.确定院落边界，和四邻；

B.联系相关邻居指界；

C.根据指界确定院落实际面积；

D.填写申报材料；

E申报材料网络上传（如有错误需要反复修改）；

F.下载上传资料并刻盘；

G.确立院落不是文保院落；

H.确立院落不是被拆迁院落；

I.获得申报许可单；

J.上报北京市国土局；

K.等待抽签决定评估公司进行地价评估；

L.等待科会审批；

M.等待土地利用会审批；

N.等待局长办公室审批；

O.按照土地评估价格缴纳土地出让金；

3.缴纳土地出让金。

购买一套四合院，首先确定此房是允许上市交易（包括现状与房本及房龄是否相同相符，产权共有人之间是否有纠纷等）办完所有手续可能需要三个月到一年的时间，其中最麻烦的是过户问题。四合院过户的手续繁琐，新的政策规定首先四合院用地必须是出让性质的才能进行变更转移登记，而且各个区政府规定不尽相同。

首先，北京市土地局与各城区土地局的只能是分开的，先在区土地局申报、测绘，获得地籍认定书之后，要由市土地局审定土地出让金金额，（这部分费用在每平米12000元以上）签订土地使用权协议，缴纳完成之后。接着要再回到区土地局，办理剩下的程序才能获得最终的不动产权证。

同时，由于历史原因，部分四合院会出现多个产权人的情况，因此，购置或者租赁四合院，必须注意产权是否清晰，这是四合院上市交易的前提。另外需要了解该地区是不是重点保护地区，会不会受到拆迁的影响。

最后，关于四合院装修政府有专门规定，传统房屋上的雕饰、隔扇、砖瓦等材料，哪些可以拆哪些不可以，都需要验明正身后才能动工装修。四合院可用现代建筑手段修缮，加强舒适性和宜居性，但需保留房屋原有风貌，修缮后要达到外观整齐、色彩协调，屋面一般要呈灰色，而外墙则应以青砖色调为主。对列入保护范围的院落或其他重点房屋，要求更为严格，这一点在装修时应格外注意。

北京现存的四合院多数在长安街以北二环内的东西城区。大致分布在西四、新街口、白塔寺、府右街、后海、鼓楼、南锣鼓巷、鼓楼、东四、北海-景山、雍和宫-国子监、王府井、南池子、前门等重点区域。

从占地面积来区分，一个完整的四合院一般分为大中小三个档次，小的四合院大约在100-240平方米左右，中等的院子会有240-500平方米左右，当然了，还会有那种特别大的院子，在500平方米以上，甚至有1000-2000平方米的占地面积。一般中小型院子只有1-2进院，大院子才有足够的空间做出三进院以上，乃至带跨院和花园。

四合院的用途有很多种，居住是四合院最基本的功能，居住在四合院里，下接地气，上观青天，充实而又怡然；拿四合院作为私人或者公司用的会所也是个不错的选择，私密的四合院内，与鸿儒谈笑甚欢；安静的四合院更与办公相得益彰，静谧的四合院内，注意力更加集中，作品更是蕴含了满满的历史情怀；部分临街的四合院可以改造为精品酒店饭店，客人充分放松，沉浸在充满人文气息的北京老四九城内。

影响四合院价格的因素：

1.四合院所处地段对其价值起了决定性作用，位置越好，价格越高；

2.院落自身条件。新翻建的院落、装修精美的自然值得相对高的租金；

3.四合院所处的周边环境和历史背景；

4.交通条件影响价格；

5.面积决定价格。面积越大，价值越高。

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四合院作为传统民居形式，无论是从工艺、文化等等方面，都有非常多的讲究之处。

拥有庞大的知识理论体系。今天，我们管中窥豹，从生活中必不可少的窗户上，

来瞥见四合院的种种美好之处。

四合院的窗户，大致分为支摘窗、牖窗、什锦窗。