房地产市场漫长“严冬”或将终结？

7月24日，中央政治局会议召开。

在谈及房地产市场时，首次明确提出，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策。

业内人士认为，随着中央对楼市定调的转变，中央明确适时调整优化房地产政策，为下半年政策持续宽松明确了总体方向。

各地“四限”政策（限购、限贷、限价、限售）有望持续优化调整。

今年以来，各地楼市政策保持着宽松趋势。

据不完全统计，上半年，已有近百城调整了住房公积金政策，并有多地放松住房限购、限售。

此外，还有不少城市宣布发放购房补贴。

政策调整优化恰逢其时

房地产供求关系发生重大变化

会议指出，要切实防范化解重点领域风险，适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策，因城施策用好政策工具箱，更好满足居民刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

业内人士认为，基于房地产市场供求关系的改变，后续房地产调控政策体系和基调或面临调整优化。

第二季度以来商品房市场下滑明显、企稳态势仍需巩固，预计下半年会在热点城市继续进行政策调整，但此类需求端的政策仅限于维持房地产市场稳定的需要，而非刺激楼市。

值得关注的是，此次会议在房地产领域首次明确“房地产市场供求关系发生重大变化”，并首次提出要适时调整优化房地产政策。

这种变化主要是指，经历了过去20余年的高速建设，我国房地产市场已经整体上度过了供不应求、长期过热的阶段，城镇居民住房质、量已经得到了明显提升。

在这一新形势下，一部分新房需求已经达峰或进入下行周期、同时存量及增量住房供给较为充分的城市，有必要在“因城施策”框架下优化房地产政策，以支持合理的“刚性和改善性”购房需求释放。

从当前市场阶段特征来看，一是过去二十多年我国人均住房面积明显提升，当前户均接近1.1套住房。

二是居民杠杆率已较高，未来进一步加杠杆空间有限。这些数据都表明居民基本住房需求已得到满足。

从供给端来看，当前开发商大规模储备地块的时代结束，预示着房地产市场可能永久告别了大范围过热的走势。

因此，楼市调控政策也要改变，即从防过热转到防过冷，从“有没有”转向“好不好”来满足居民需求，政策要从需求端刺激转向供给侧改革。

优化空间进一步打开

楼市调控政策聚焦一线城市

分析人士认为，后续房地产市场供需两端政策可能将面临较大调整，且调整区域可能主要集中在一线城市。

近一年多来，普通二线和三四线城市房地产限制性政策已基本放开，当前核心一二线城市政策空间仍较大。

短期来看，这部分城市房地产政策有望进一步优化，优化方向可能仍主要是住房信贷政策、放松郊区限购、降低交易税费等。

因此，预计后续房地产政策的优化仍将以因城施策的方式推进，整体力度有望加大。

此外，由于二线及以下城市房地产市场相关政策措施在前期已进行调整，在此次会议要求下，后续一线城市相关政策措施调整的可能性将加大。

盘活各类闲置房产

城中村改造成重要发力点

除适时调整优化房地产政策外，此次会议还提出要加大保障性住房建设和供给，积极推动城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，盘活改造各类闲置房产。

实际上，今年4月28日的中共中央政治局会议上就已提出要在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设，后续两项部署的指导意见均已经国务院常务会议审议通过。

业内分析人士认为，从相关定调来看，城中村改造工作也是促进保障性住房建设工作的重要一环，在盘活改造各类闲置房产中作用明显。

城中村改造、闲置资产盘活将是加大保障性住房建设和供给的重要方式。

近日《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》已审议通过。

后续更多细节有望跟进落实，进而更好地改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展。

未来房地产市场政策导向将转向如何盘活存量提高供应效率并匹配需求，包括城中村改造、老旧小区改造、县域镇域房屋改造，以解决发展不配合、不充分的问题。以及如何打造好房子、好小区、好社区，从而提高居民美好人居。

业内分析人士认为，下半年预计房地产政策将继续支持居民刚性和改善性住房需求，同时围绕促进良性循环出台降低二手房交易成本与周期以及推进存量房产盘活等方面政策举措。

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